Locazioni commerciali e lockdown: si consolida il no allo sfratto

Con l’ordinanza 28 luglio 2020, il Tribunale di Venezia, sez. I civile, ha rigettato la richiesta di rilascio nell’ambito di un procedimento di sfratto per morosità, rinviando alla successiva fase di merito la determinazione del canone effettivamente dovuto per i mesi durante i quali il conduttore, che aveva subìto la chiusura della propria attività, non aveva corrisposto le somme contrattualmente pattuite. In prima battuta, il Giudice rileva che, il fermo dell’attività commerciale derivante da provvedimenti normativi, non si verifica una impossibilità totale della prestazione a carico del locatore, giacché il conduttore, anche se non può svolgere la propria attività (in ogni caso in via transitoria), continua comunque a mantenere la detenzione dell’immobile (utilizzato come deposito per merci e arredi e, comunque, trattenuto in vista di una futura ripresa). Oltre a ciò rileva come il dedotto inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone non sia frutto della volontà del conduttore, ma piuttosto, sia dovuta all’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva, richiamando, a tal fine, l’art. 91 del D.L. n. 18/2020 (che, com’è noto, impone che la valutazione in ordine alla responsabilità per inadempimento debba essere effettuata tenendo conto del necessario rispetto delle misure di contenimento imposte). In sostanza, vengono messi in discussione i presupposti della pronuncia di convalida dello sfratto per morosità: da un lato, la completezza della prestazione erogata dal locatore (non è possibile utilizzare l’immobile per lo scopo cui era destinato), e dall’altro l’ingiustificato rifiuto di eseguire la prestazione dovuta dal conduttore (in quanto il mancato pagamento del canone trova causa ed origine nella oggettiva difficoltà connessa alla sospensione dell’attività commerciale). Sotto il profilo normativo, il richiamo più articolato è all’art. 1464 c.c.: nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di impossibilità parziale della prestazione, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta. Sulla scorta di tali premesse, il Tribunale non si limita a rigettare la domanda di convalida e di concessione dell’ordinanza di rilascio provvisoria, ma dispone la prosecuzione del procedimento, che avrà ad oggetto la riduzione del canone dovuto per il periodo di durata dell’emergenza, in virtù della dedotta impossibilità parziale. Alla luce delle superiori considerazioni, pertanto, appare opportuno che, in situazioni similari, locatori e conduttori individuino, sulla base del generale obbligo di reciproca buona fede, una riduzione del canone originario che adegui la pattuizione alla forzata nuova realtà.